埼玉のトランクルームを比較検討

現在地方都市では、郊外のニュータウンはもちろんのこと、中心部にある住宅地でも空地や空家が数多く放置されたままになっており、全国の空家数は５７０万戸にも上っている。住宅不足に長い間苦しんできた首都圏でさえ、最近では、空地や空家が増加している。
これは都心部の地価が下落して、郊外から都市部へと利便性を求めて移動するようになってきたために生まれた現象で、この結果、かつての郊外のニュータウンなどの大規模分譲地は、荒地のまま放置されている。空家や空地と並んで、企業活動の拠点となるオフィスも今や供給過剰で、全国至るところで「テナント募集中」の垂れ幕や看板を見ることができる。地方都市では支店や営業所などが撤退し縮小されて、オフィスの空室率は上昇してきている。
ビルのオーナーの悩みは大きく、ビルの売却数の増加も目立ち始めている。また三大都市圏でも、本社の規模の縮小、倒産、合併など、企業のリストラにともなってオフィスビルの空室数は高水準になってきており、限られた一部のオフィスビルを除けば、賃料も大幅に低下してしまっている。
とくに銀行、証券業など、高額の賃料を支払うことのできる業種の店舗数が少なくなっている。外資系の金融機関の進出が東京の一部で増加しているものの、オフィス全体の市場で需給関係を好転させるところにまでは至っていない。
このようにみてくると、日本ではすでに、不足しているといわれ続けてきた住宅やオフィスも、実は数量的には「あり余る」国になってしまっている。まさにわれわれは、一生懸命に「足りない不動産」をつくりすぎるところまでつくってきた。これからは、いよいよ「質」が求められる時代なのである。

不良債権問題や公的資金導入を機に燃え上がった銀行に対する国民からのバッシング、規制緩和による外資系企業との競争激化や経営墓盤確立のための持ち株会社設立・合併・提携など、金融機関をめぐる環境の変化はめまぐるしい。経営環境の悪化はずいぶん前から察知できそうなものだが、護送船団方式の村社会である金融業界の中では特定企業が単独行動をとることが難しい。
その結果、金融機関が経営改善や資産リストラに本気で取り組み始めたのは９８年からであったことがわかる。これまで日本は、ほとんどの分野で右一肩上がりの成長を実現してきたが、最近では、産業界における成長の鈍化やマイナス成長も珍しいことではない。
その原因の一つとして少子化による人口の減少があげられ、経済問題として重要視され始めている。この問題は不動産市場、とくに住宅市場に大きな影響を与えていくことは必至であり、しかもすでに確定しつつある事実である。
つまり絶対に避けることのできないことで、このことを抜きにして今後の不動産を語ることはできない。地価の形成にはさまざまな要因があるが、基本的には土地の需給関係によって決まっていくものである。

したがって、地価動向は人口の増減やその密集の度合いによって左右される。たとえば海外への不動産投資でも、香港のような過密都市とオーストラリアの都市のように人口がまばらなところでは、前者のほうが当然期待値が高くなるのと同じことである。
日本は今後、戦後初めて人口減少という事態を経験していくことになるが、これは土地需要が長期にわたって低迷することを意味している。この問題は、金融政策や税制などを調整するような小手先の対策では解決できないものである。
これまで、企業は収益の多くを不動産に投資してきた。そして、このことが土地の含み益を生み、企業の成長の原動力となって高い成長率を生み出したのだといわれてきた。
それが、日本が「土地本位制」であるといわれるゆえんである。事実、これまでは大企業から中小零細企業に至るまで、土地、建物などを「所有」する企業が多かった。
企業を起こした当初は小さなオフィスを「借りる」ところから出発していても、利益を上げ、成長していく過程で不動産を「所有する」方向へ姿勢を転換し、含み益を実現していったのである。その結果、現在では企業の所有する不動産の数は増えている。
しかもそれらの不動産は、もともと借入金で取得したものが多く、借金の額も膨大になっている。しかし、デフレ経済下で資産の目減りも大きく、不況で借金の返済が急務となったために不動産を安く手放さなければならないはめに陥っている企業も少なくない。
さらに企業の会計ルールが変わり資産の圧縮が不可欠となったため、不動産を売却する例も増加している。しかも、とりあえず遊休不動産から、というのではなく、本社ビルまで手放す例もあるなど、経営者の不動産への意識も変化してきた。

企業活動の根本が人・物・金であることは昔からの教えであるが、これまで不動産市場における企業の存在は、土地などの不動産をたくさん、しかも個人よりも高い価格で買ってくれる良い顧客であった。しかし、バブル崩壊を境にして、ほとんどの企業が買主から売主へと変化するようになってきたのである。
昨今、大都市圏の中心部に大型の分譲マンションが目立つようになったのは、企業が土地を売却したことによって可能となっているのであり、企業が有力な土地の供給者となっている。すなわち、企業は長い間、不動産という商品については買い超しを続けてきたが、現在では売り超しに転じているのである。
それは、事業規模の縮小や工場の海外移転などによる物理的需要の減少に加え、企業にとって不動産保有のメリットが以前に比してなくなってきただけでなく、むしろ保有すること自体が重荷になってきているのである。したがって、この数年間、企業は不動産への投資よりもＩＴ投資に向かっており、これからしばらくはこの傾向が続きそうである。

そこで企業は、これから本業や新しい事業展開のために人材の確保・育成や研究開発費などにもっと投資していく姿勢が強まることになる。昨今、企業の業績も個人の消費性向も二極化してきている。
史上最高の利益を計上している企業もあれば、一方で倒産件数は増加している。ヨーロッパなどの高級ブランド品や高級乗用車がよく売れている一方で、U社や軽乗用車も好調である。株式もその銘柄によって、価格に雲泥の差がついてきている。
不動産市場もやはり他の市場と同じ動きを示している。バブル崩壊直後から不動産価格の平均値は下落し続けているが、東京都心一等地や大都市の最高級住宅地などの超優良物件の需要は多く、一部で値上がり傾向すらみられる。
その一方で郊外の住宅地、工場、オフィスなどは安くしても売れない、借り手がないなど、同じ不動産でも利用価値によって二極化が一段と進んでいるのである。一つは、土地の価格に大きな格差があることである。
立地条件にそれほどの差がないのに格差が大きいのだ。もう一つは、「これほど安いのに売れていないのか」と時代の変化を感じることである。

どちらも工場用地の需要状況を正確に示している。高値で出している工業団地の分譲主は現在の、あるいはこれからの工場に対する需要の変化をほとんど理解していないものと思われる。

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